編者按：本文來(lái)自每日經(jīng)濟(jì)新聞，作者：董青枝 ，36氪經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載

8塊“黃金地”降價(jià)20億

據(jù)悉，這8宗地塊為太原煤氣化公司原用地，均毗鄰西中環(huán)、九院沙河快速路、南內(nèi)環(huán)等城市主干路。

圖片來(lái)源：住在龍城網(wǎng)

此次調(diào)整后的起拍金額為108.017億，較之前的130.82億元起拍價(jià)減少了約22.8億。華僑城將其一舉拿下，總成交價(jià)達(dá)116.017億元，樓面均價(jià)4055元/平方米。

出讓文件顯示，宗地塊為編號(hào)SP-1842至1849，用地性質(zhì)以住宅、商業(yè)為主，以養(yǎng)老、教育等社區(qū)配套地塊為輔，總出讓面積為82.71萬(wàn)平方米（約1241.61畝），總建面約289萬(wàn)平方米。

據(jù)“鎂刻地產(chǎn)”記者了解，本次參與土拍的房企僅華僑城一家，8宗地塊分開拍賣，約10分鐘就有一宗地塊成交，進(jìn)展十分順利。

而上述8幅地塊首次出讓時(shí)，只有北京潤(rùn)置商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司（SP-1844地塊）和金茂投資管理（天津）有限公司（SP-1848地塊）報(bào)名，但卻因出價(jià)不達(dá)拍賣底價(jià)，沒有交易成功，另外6宗地竟無(wú)人報(bào)名。

彼時(shí)金茂投資管理（天津）有限公司相關(guān)人員向“鎂刻地產(chǎn)”記者表示：

“本次拍賣的土地價(jià)格超出了公司預(yù)期，所以就沒有跟進(jìn)。我們?cè)谔泻芏鄡?chǔ)備項(xiàng)目，會(huì)適時(shí)出手?！?/p>

而此次起拍價(jià)調(diào)整后，華僑城以116.017億元獲得8宗地塊。

對(duì)于此次拿地，華僑城在接受“鎂刻地產(chǎn)”記者采訪時(shí)表示：

本次價(jià)格符合華僑城對(duì)地塊價(jià)格的預(yù)期。

此次華僑城獲取煤氣化舊址地塊是在集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃之下，充分調(diào)研了太原市房地產(chǎn)發(fā)展歷史及趨勢(shì)、客觀判斷市場(chǎng)容量、戰(zhàn)略性考慮城市發(fā)展?jié)摿Γ诰C合考量，對(duì)城市土地價(jià)值做出現(xiàn)時(shí)點(diǎn)合理判斷，參與競(jìng)拍，并以經(jīng)過(guò)嚴(yán)格測(cè)算的合理價(jià)格獲取土地。

中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴記者，華僑城在土地市場(chǎng)相對(duì)低迷的時(shí)候大手筆拿地，其實(shí)是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的謀篇布局，對(duì)于華僑城未來(lái)挺進(jìn)中部市場(chǎng)是一個(gè)非常好的契機(jī)，而且該地塊位置也相當(dāng)好，對(duì)華僑城來(lái)說(shuō)相當(dāng)于策略的選擇。

從開發(fā)模式來(lái)看，中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄指出，該區(qū)域周邊開發(fā)程度低，從現(xiàn)狀打造培育成熟還需要較長(zhǎng)一段時(shí)間，長(zhǎng)周期的開發(fā)也會(huì)帶來(lái)較高的財(cái)務(wù)成本，而華僑城對(duì)于該類開發(fā)模式經(jīng)驗(yàn)豐富，將帶動(dòng)周邊價(jià)格上漲，未來(lái)具有升值空間。

華僑城直言，太原煤氣化舊址8宗地塊地理位置優(yōu)越，處于太原城市“南移西進(jìn)”發(fā)展主軸之上，位于三大城市核心主干道、兩條快速路、一條繞城高速匯聚而成的樞紐中心，內(nèi)外交通便利，路網(wǎng)通達(dá)，具備較大的發(fā)展空間。

華僑城“一口”吞下

圖片來(lái)源：視覺中國(guó)

其實(shí)，華僑城并非是太原的新面孔，今年1月25日首次進(jìn)入太原，項(xiàng)目擇址晉源，其與晉源區(qū)人民政府與華僑城集團(tuán)公司就華僑城大型文化旅游項(xiàng)目舉行簽約儀式，總投資500億元；8月30日，太原市人民政府、晉源區(qū)人民政府與華僑城集團(tuán)三方簽訂“太原華僑城大型文化旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目”一期項(xiàng)目合作協(xié)議。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，華僑城對(duì)太原的投資符合其對(duì)一些低估城市的拓展思路，后續(xù)也可能結(jié)合山西太原的文化發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)，有助于華僑城的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

眾所周知，華僑城深受地方政府的青睞，此次在太原拿地是否也有政府的意愿？就此，華僑城告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者：

華僑城自去年年底入駐太原以來(lái)，太原市政府對(duì)華僑城給予了很大期望，多次與華僑城集團(tuán)舉行會(huì)議討論城市發(fā)展與片區(qū)發(fā)展等問題，希望借助華僑城優(yōu)勢(shì)促進(jìn)城市價(jià)值提升。

談及此次獲取地塊的開發(fā)，華僑城透露，本次地塊華僑城將主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)，擬將融入“智慧道路系統(tǒng)”、“鄰里社區(qū)配套”、“人文藝術(shù)居住體驗(yàn)”等開發(fā)理念。同時(shí)，項(xiàng)目擁有住宅、商業(yè)、教育配套、體育配套、養(yǎng)老配套等多種業(yè)態(tài)，華僑城將綜合考慮，系統(tǒng)開發(fā)，打造品質(zhì)生活居住區(qū)。

華僑城相關(guān)負(fù)責(zé)人補(bǔ)充道，太原目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在二線城市中相對(duì)落后，在省會(huì)城市中與貴陽(yáng)、呼和浩特等城市同處于第三梯隊(duì)。但近兩年經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭良好，整體發(fā)展?jié)摿^好。華僑城的入駐，將助力太原市挖掘文化旅游資源、提升市民居住品質(zhì)，極大提高城市競(jìng)爭(zhēng)力。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年下半年以來(lái)華僑城已在深圳、西安、惠州、浙江溫州、蘇州昆山、無(wú)錫等多個(gè)城市拿地。今年上半年，華僑城A新增土地項(xiàng)目10個(gè)，新增土地權(quán)益面積138.4萬(wàn)平方米。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，華僑城A在2017年新增土地面積269.11萬(wàn)平方米，新增規(guī)劃建筑面積580.12萬(wàn)平方米。截至2017年末，公司旅游綜合及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)土地儲(chǔ)備637.15萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積1197.26萬(wàn)平方米。

此外，據(jù)華僑城官網(wǎng)信息披露，2017年，華僑城集團(tuán)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入801億元，同比增長(zhǎng)47.7%，利潤(rùn)總額191億元，同比增長(zhǎng)100%，提前完成了其“十三五”利潤(rùn)總額“翻番”的目標(biāo)，2017年末資產(chǎn)總額達(dá)3199億元。

土地市場(chǎng)降溫明顯

今年以來(lái)，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出整體降溫趨勢(shì)，土地流拍或以底價(jià)成交的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流拍一共796宗。其中，一線城市土地流拍共有13宗，創(chuàng)下2012年以來(lái)的新高；二線城市土地流拍一共154宗，同比增長(zhǎng)200%；三、四線城市土地流拍合計(jì)達(dá)到629宗，2017年同期為284宗，同比增長(zhǎng)121%。而且一線城市即使成交的土地，也是底價(jià)或逼近底價(jià)，成交價(jià)格普遍低于兩年前。

就太原來(lái)看，去年“供不應(yīng)求”的狀態(tài)已不復(fù)存在，企業(yè)拿地日益理性。

房天下數(shù)據(jù)顯示，2018年1~9月，太原市共推出各類用地160宗，共計(jì)759.7萬(wàn)平方米；成交各類用地127宗，共計(jì)516.8萬(wàn)平方米，同比增加68.08%；共收入土地出讓金178.0億元，同比下降16.48%。前九月，太原市各類用地樓面均價(jià)為1318元/平方米，同比下降26.86%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：房天下

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，現(xiàn)在土地市場(chǎng)整體降溫了，房企如果有比較好的拿地資金，拿地機(jī)會(huì)還是比較好的。

宋丁則分析稱，此前的土地流拍對(duì)太原來(lái)講有些大傷元?dú)?，所以此次才大幅降價(jià)出讓。他表示：

整體來(lái)看，太原經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較滯后，急需大規(guī)模的城建改造，此次土地出讓也是鞏固城市發(fā)展的結(jié)果；其實(shí)今年太原樓市還有一個(gè)補(bǔ)課的過(guò)程，整體房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定的上漲。

中指院數(shù)據(jù)顯示，9月太原新建住宅價(jià)格指數(shù)為7096元/平方米；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分析，9月太原新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1%，同比上漲10%；太原二手房住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1%，同比上漲11%。

近幾年來(lái)，萬(wàn)科圍繞著“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的定位戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，多面出擊。萬(wàn)科物業(yè)自2010年成為“中國(guó)物業(yè)百?gòu)?qiáng)”第一之后，蟬聯(lián)9年至今，管理物業(yè)面積超4.6億平米，服務(wù)人群超1174萬(wàn)人，在管資產(chǎn)突破6萬(wàn)億元；物流地產(chǎn)方面，萬(wàn)科聯(lián)合多方資本將世界上最大的物流地產(chǎn)商普洛斯全面私有化，而其自身物流地產(chǎn)可租賃面積也已經(jīng)擴(kuò)張至626萬(wàn)平米，躋身中國(guó)第二梯隊(duì)；商業(yè)地產(chǎn)板塊，萬(wàn)科聯(lián)合合作方以128.7億元收購(gòu)印力集團(tuán)96.55%股權(quán)，依靠印力商業(yè)平臺(tái)共管理 126 個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積 915 萬(wàn)平方米，自持項(xiàng)目已開業(yè) 79 個(gè)，包括 53個(gè)購(gòu)物中心，項(xiàng)目分布在國(guó)內(nèi)各大核心城市群。

站在目前時(shí)點(diǎn)往后看，未來(lái)如何通過(guò)組織重建，使新業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)“投入與產(chǎn)出”、“風(fēng)險(xiǎn)與收益”相匹配，并最終實(shí)現(xiàn)從輔助支撐性職能向現(xiàn)金流核心營(yíng)收業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的“收斂”與“聚焦”，是下一階段萬(wàn)科的戰(zhàn)略重點(diǎn)。

來(lái)源:新財(cái)富(ID:newfortune)

作者:樂加棟 | 廣發(fā)證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師、新財(cái)富最佳分析師

你所認(rèn)為的萬(wàn)科，是不是今天真正的萬(wàn)科？迄今為止，許多人對(duì)萬(wàn)科的印象還停留在住宅開發(fā)上，事實(shí)上，在鞏固住宅開發(fā)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)多年的轉(zhuǎn)型、探索，萬(wàn)科在物業(yè)服務(wù)、住宅租賃、物流地產(chǎn)、商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域也形成了領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，并且在教育、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)、冰雪度假等領(lǐng)域業(yè)務(wù)也有所推進(jìn)，圍繞“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的業(yè)務(wù)生態(tài)體系已初具規(guī)模。

01

萬(wàn)科物業(yè)：行業(yè)領(lǐng)軍者，注重品質(zhì)，優(yōu)勢(shì)顯著

根據(jù)萬(wàn)科官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2018年8月，萬(wàn)科物業(yè)已經(jīng)進(jìn)駐中國(guó)69個(gè)大中城市，服務(wù)的住宅、寫字樓、商業(yè)、政府公共物業(yè)項(xiàng)目2314個(gè)，管理物業(yè)面積超過(guò)4.6億平方米，服務(wù)328萬(wàn)戶家庭，超1174萬(wàn)人口，在管資產(chǎn)突破6萬(wàn)億元，在職員工人數(shù)超6萬(wàn)名。2010年，萬(wàn)科榮獲由中國(guó)指數(shù)研究院評(píng)選的“物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)”第一名，此后9年，蟬聯(lián)榜首，無(wú)一落空。

注：2010年1月、2015年8月，萬(wàn)科物業(yè)分別啟用新的品牌標(biāo)志

萬(wàn)科物業(yè)能夠成為行業(yè)標(biāo)桿主要來(lái)自兩方面原因，一是堅(jiān)持物業(yè)管理公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)自于讓業(yè)主的物業(yè)升值。對(duì)業(yè)主的個(gè)性化服務(wù)和對(duì)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化管理，構(gòu)成了萬(wàn)科物業(yè)的核心發(fā)展理念，而二十余年來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)積累、龐大的業(yè)主基數(shù)以及與良好的業(yè)主口碑，構(gòu)成了萬(wàn)科物業(yè)未來(lái)發(fā)展的護(hù)城河。另一方面是引入事業(yè)合伙人機(jī)制，從制度上保障了物業(yè)公司快速發(fā)展。

2015年至2017年期間，物業(yè)管理行業(yè)資源整合趨勢(shì)持續(xù)，規(guī)模企業(yè)以并購(gòu)、參股等方式不斷外拓在管面積。萬(wàn)科物業(yè)在此次并購(gòu)浪潮中，市場(chǎng)化拓展力度較大。據(jù)公司年報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科物業(yè)近三年合計(jì)收購(gòu)物業(yè)管理公司超過(guò)30家，自身住宅開發(fā)規(guī)模的內(nèi)生增長(zhǎng)疊加外延并購(gòu)的市場(chǎng)化拓展保障了萬(wàn)科物業(yè)在管面積的快速增長(zhǎng)。

表1：萬(wàn)科及彩生活2015-2018年的并購(gòu)事項(xiàng)

注：萬(wàn)科物業(yè)收購(gòu)信息跟據(jù)年報(bào)、半年報(bào)中[本期通過(guò)收購(gòu)方式增加的子公司]部分篩選物業(yè)管理公司獲得

中國(guó)房地產(chǎn)已由增量時(shí)代轉(zhuǎn)入存量經(jīng)營(yíng)時(shí)代。物業(yè)行業(yè)整合的機(jī)會(huì)還很大，除了繼續(xù)做大規(guī)模外，萬(wàn)科嘗試圍繞“物業(yè)”本身，給業(yè)主提供多項(xiàng)高附加值服務(wù)。2015年萬(wàn)科與鏈家合作成立家裝公司“萬(wàn)科鏈家裝飾”，為業(yè)主提供家裝服務(wù)。此外，2018年5月28日，萬(wàn)科物業(yè)旗下“樸鄰·萬(wàn)科物業(yè)二手房專營(yíng)店”在深圳揭牌，主營(yíng)二手房租賃、買賣等房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)首家物業(yè)行業(yè)的二手房專營(yíng)店誕生?！皹汔彙睂⒅本o跟萬(wàn)科物業(yè)價(jià)值理念，堅(jiān)持“安心、參與、信任、共生”的核心價(jià)值觀，依靠萬(wàn)科良好的自身信譽(yù)，持續(xù)為業(yè)主實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的保值增值。

02

萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓：起步較早，先發(fā)優(yōu)勢(shì)顯著

截止到2018年上半年，萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)拓展到30個(gè)主要城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò)16萬(wàn)間，累計(jì)開業(yè)超過(guò)4萬(wàn)間，開業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率約92%。

萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)最早可以追溯到2007年的“萬(wàn)匯樓”項(xiàng)目，主要是面對(duì)低收入群體的租賃住房，項(xiàng)目于2008年年中正式實(shí)現(xiàn)入住?！叭f(wàn)匯樓”項(xiàng)目是萬(wàn)科探索中低收入人群居住解決方案的一種嘗試。此后，2014年，萬(wàn)科開始加速布局租賃住宅業(yè)務(wù)，正式大規(guī)模進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，經(jīng)過(guò)1年的擴(kuò)張，2015年累計(jì)獲取房間數(shù)量超過(guò)2萬(wàn)間，開業(yè)超過(guò)1000間，實(shí)現(xiàn)了從“0”到“1”的突破。2016年，萬(wàn)科將旗下青年公寓整體更名為“泊寓”，開啟了品牌化的發(fā)展道路。2017年，公司豐富和完善了產(chǎn)品線，初步形成了港灣計(jì)劃、青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、高端服務(wù)式公寓等四大品類的全產(chǎn)品線布局，并于當(dāng)年年底，累計(jì)獲得房間數(shù)量超過(guò)10萬(wàn)間，開業(yè)超過(guò)3萬(wàn)間，規(guī)?；瘮U(kuò)張取得積極成效。2018年半年報(bào)中，萬(wàn)科首次明確將租賃住宅業(yè)務(wù)確立為核心業(yè)務(wù)，戰(zhàn)略定位提高到一個(gè)新的高度。

萬(wàn)科進(jìn)軍租賃業(yè)務(wù)的原因有兩個(gè)。

第一，長(zhǎng)租公寓是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策支持力度最大的細(xì)分領(lǐng)域。2015年以來(lái)，租賃政策處于加速推進(jìn)的彌補(bǔ)階段，包含供給端增加租賃用地供給、支持租賃機(jī)構(gòu)發(fā)展、需求端試水“租賃同權(quán)”、保護(hù)租戶合法權(quán)益、金融端鼓勵(lì)租賃創(chuàng)新融資等一系列支持政策，為長(zhǎng)租公寓發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境，而這也是萬(wàn)科布局長(zhǎng)租公寓的政策基礎(chǔ)。

第二，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)空間廣闊，滿足了萬(wàn)科尋求新藍(lán)海的戰(zhàn)略訴求。根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，我國(guó)的租賃人口占總?cè)丝跀?shù)的比例明顯低于美日等發(fā)達(dá)國(guó)家，未來(lái)租賃人口占總?cè)丝诘谋壤匀痪邆漭^大提升空間。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)水平以及人均收入的提高，未來(lái)租金也將穩(wěn)步上漲，將共同推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)模（租金GMV）快速增長(zhǎng)。長(zhǎng)租公寓具備政策以及行業(yè)發(fā)展的雙重紅利，過(guò)去幾年吸引了大量的參與者，競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，而萬(wàn)科能夠無(wú)論在規(guī)模還是運(yùn)營(yíng)效率方面取得領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)的原因有如下幾點(diǎn)。第一，布局時(shí)間較早，避免了后期競(jìng)爭(zhēng)加劇所面臨的“獲取房源困難”以及“成本推升”的雙重困境。第二，萬(wàn)科作為龍頭開發(fā)商，在租賃用地獲取方面具備得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，具備獲取房源的護(hù)城河。第三，萬(wàn)科通過(guò)信息系統(tǒng)建設(shè)以及全流程的服務(wù)提高了招租運(yùn)營(yíng)效率，并且在服務(wù)模式“輕”與“重”之間取得了較好的平衡（自身提供一些適配服務(wù)，其他附加服務(wù)采用市場(chǎng)化的合作方式）避免了運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的失控。第四，人員管控效率（人房比）較高，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用集約化，萬(wàn)科的費(fèi)效比（即投入費(fèi)用與產(chǎn)出效益之比）具備領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。最后，在運(yùn)營(yíng)模式上，萬(wàn)科采取“輕”“重”并舉，尤其是對(duì)于持有的重資產(chǎn)模式而言，未來(lái)隨著Reits的推進(jìn)將助力萬(wàn)科成為我國(guó)領(lǐng)先的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商。

03

萬(wàn)緯物流——藍(lán)海市場(chǎng)，力爭(zhēng)上游

截止到2018年上半年，萬(wàn)科物流地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入全國(guó)32個(gè)主要城市，全國(guó)網(wǎng)絡(luò)化布局初步見效，服務(wù)客戶60余家，累計(jì)已經(jīng)獲得項(xiàng)目84個(gè)，可租賃物業(yè)的建面626萬(wàn)方，其中已經(jīng)建成運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目41個(gè)，穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目平均出租率95%。

2014年5月，萬(wàn)科成立物流地產(chǎn)事業(yè)部，標(biāo)志著公司正式戰(zhàn)略布局物流地產(chǎn)。2015年5月，萬(wàn)科首次公布物流地產(chǎn)項(xiàng)目獲取情況，并在當(dāng)年6月成立萬(wàn)科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，同時(shí)推出物流獨(dú)立品牌“萬(wàn)緯”。事業(yè)部上升為子公司，既表明了萬(wàn)科進(jìn)軍物流地產(chǎn)的決心，同時(shí)也意味著物流地產(chǎn)從輔助支撐性職能開始向現(xiàn)金流核心營(yíng)收業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。2017年之后，萬(wàn)科加大了外延式并購(gòu)力度，2017年7月聯(lián)合私有化第一大現(xiàn)代物流服務(wù)提供商普洛斯，公司占比21.4%。進(jìn)入2018年，萬(wàn)科再次并購(gòu)太古實(shí)業(yè)旗下冷鏈平臺(tái)，獲取上海等地7座冷庫(kù)，完善了冷鏈業(yè)務(wù)的布局。

物流地產(chǎn)是存量細(xì)分領(lǐng)域供求關(guān)系最為健康的板塊之一。

我國(guó)物流成本占GDP比重較高，無(wú)論是工業(yè)物流（高端制造業(yè)）還是消費(fèi)物流（零售連鎖化及電商）對(duì)提高物流效率、降低物流成本的內(nèi)在訴求較強(qiáng)，未來(lái)行業(yè)增量以及存量置換需求空間較大。高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)的需求增長(zhǎng)將來(lái)于以下幾個(gè)方面：

（1）高端制造業(yè)轉(zhuǎn)向使用第三方物流帶來(lái)對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)需求的增長(zhǎng)；

（2）零售業(yè)的行業(yè)集中度提升，以及泛渠道化拓展所帶來(lái)的對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的增長(zhǎng)；

（3）電商及由此帶動(dòng)的第三方物流的蓬勃發(fā)展，將極大推動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求增長(zhǎng)。

其中電商以及第三方物流將逐步成為拉動(dòng)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)需求快速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。而電商“小單、大量”以及快速響?yīng)的物流需求特征使得其對(duì)高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)需求顯著，美國(guó)物流地產(chǎn)巨頭安博公布的數(shù)據(jù)表明，相比于傳統(tǒng)零售商，電商每達(dá)到十億美元的銷售額需要約120萬(wàn)平方英尺物流設(shè)施面積，需求量是傳統(tǒng)零售商的三倍。而對(duì)于第三方物流而言，隨著整個(gè)社會(huì)對(duì)于專業(yè)化的第三方物流認(rèn)知逐步加深，企業(yè)使用社會(huì)化物流的占比將逐步提升，并由此帶動(dòng)高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)需求快速增長(zhǎng)。

然而我國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供給結(jié)構(gòu)失衡較為嚴(yán)重，根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，我國(guó)高標(biāo)庫(kù)嚴(yán)重匱乏，市場(chǎng)供應(yīng)主體絕大多數(shù)為“農(nóng)民庫(kù)”，不滿足現(xiàn)代物流的需求，人均擁有的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)面積與美國(guó)差距巨大。持續(xù)供不應(yīng)求的狀態(tài)，推動(dòng)物流地產(chǎn)租金水平穩(wěn)步上升，并且從投資回報(bào)率的角度看，物流地產(chǎn)NOI（租金扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）口徑的回報(bào)率高于其他持有型物業(yè)。

正是基于這樣的判斷，萬(wàn)科積極布局物流地產(chǎn)。

萬(wàn)科是物流地產(chǎn)的新進(jìn)入者，目前我國(guó)物流地產(chǎn)大概有三類參與方。

第一類是外資運(yùn)營(yíng)商，主要包括普洛斯、嘉民、安博、豐樹等，是當(dāng)前我國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施最主要的供應(yīng)主體，其中戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2017年普洛斯市場(chǎng)占比41%，位列第一。

第二類，是專注市場(chǎng)較早的內(nèi)資物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，主要包括宇培、易商以及寶灣，處于第二梯隊(duì)的領(lǐng)先位置，其中宇培由建筑起家，切入物流地產(chǎn)，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2017年宇培市場(chǎng)份額約6%。易商則在電商細(xì)分領(lǐng)域具備明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。寶灣則是老牌的國(guó)有企業(yè)，背靠大股東，在資金支持上具備一定的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)能夠提供“酒店式”的全流程服務(wù)也是其主要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

第三類，則是跨領(lǐng)域切入的企業(yè)，以平安和萬(wàn)科為代表，利用資金優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)越式發(fā)展。

過(guò)去10年外資在我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)形成壟斷，一方面是由于外資切入時(shí)間較早，導(dǎo)致國(guó)際物流地產(chǎn)商在土地獲取方面具備了先發(fā)優(yōu)勢(shì)。另一方面，外資物流地產(chǎn)商具備較低的資金成本優(yōu)勢(shì)（2%左右），前期通過(guò)低成本的資金拿地，后端再通過(guò)基金退出實(shí)現(xiàn)資金滾動(dòng)開發(fā)，快速做大。通過(guò)基金開發(fā)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是國(guó)際物流地產(chǎn)商通用的開發(fā)模式，也是其能夠快速切入中國(guó)市場(chǎng)的主要原因。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式以普洛斯為例：普洛斯在開發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中主要包括物業(yè)開發(fā)部門、物業(yè)管理部門以及基金管理部門，三個(gè)部門之間協(xié)調(diào)合作形成了一個(gè)資產(chǎn)（物業(yè)）與資金的閉環(huán)。具體來(lái)看，物業(yè)開發(fā)階段，普洛斯引入產(chǎn)業(yè)開發(fā)基金或者成立合資公司進(jìn)行物業(yè)開發(fā)，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施開發(fā)或者定制開發(fā)形成開發(fā)產(chǎn)品。在項(xiàng)目建成后，物業(yè)管理部分對(duì)移交的新完工物業(yè)進(jìn)行招租和培育，使其達(dá)到穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。經(jīng)過(guò)一定的培育周期（通常1年左右），當(dāng)物業(yè)出租率、租金回報(bào)率滿足一定條件后，普洛斯將成熟物業(yè)置入旗下物流地產(chǎn)基金（包括私募基金以及REITS），提前兌現(xiàn)物業(yè)銷售收入，當(dāng)然，一般情況下，物業(yè)管理部門還會(huì)繼續(xù)對(duì)置業(yè)基金的物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，并收取一定的物業(yè)管理費(fèi)。

從整個(gè)運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，普洛斯的開發(fā)部門是業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，其拿地能力決定了公司的土地儲(chǔ)備，并且其項(xiàng)目選址能力以及項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)層高、承載力、立柱間距、消防等多個(gè)維度）也很大程度上決定了后續(xù)的出租率以及租金回報(bào)率情況。

物業(yè)管理部門則是基金開發(fā)模式的支撐，其管理能力（招租能力+管控能力）是物業(yè)能否實(shí)現(xiàn)較高投資回報(bào)率的關(guān)鍵，并由此決定了物業(yè)能否形成出售以及銷售收入及利潤(rùn)空間（物業(yè)銷售收入由NOI以及資本化率決定，其中NOI與單位租金、出租率、運(yùn)營(yíng)管控相關(guān)，而資本化率與市場(chǎng)成熟度有關(guān)）。

基金管理部門本質(zhì)上承擔(dān)了加杠桿職能，是打通資金閉環(huán)的最關(guān)鍵鏈條。根據(jù)普洛斯財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，普洛斯對(duì)旗下基金的平均持股比例為30.6%（2017年6月數(shù)據(jù)），由此撬動(dòng)了3倍左右的股權(quán)資金杠桿，同時(shí)考慮到本身債務(wù)杠桿的使用，普洛斯資本杠桿率將會(huì)進(jìn)一步放大。

雖然外資依舊具備優(yōu)勢(shì)，但未來(lái)向上突破空間有限。

地方政府對(duì)物流地產(chǎn)的認(rèn)知逐步清晰，對(duì)招引外資也更加中立，更加看重其他產(chǎn)業(yè)的協(xié)同導(dǎo)入，國(guó)內(nèi)資本在政府關(guān)系方面反而具備一定的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。此外，隨著我國(guó)資產(chǎn)投資回報(bào)率趨勢(shì)性下行，國(guó)內(nèi)資本逐步加大風(fēng)險(xiǎn)-收益率折中資產(chǎn)的配置，因物流地產(chǎn)租金回報(bào)率較高，尤其受到青睞。內(nèi)資采用基金開發(fā)的輕資產(chǎn)模式成為可能，有望實(shí)現(xiàn)后來(lái)居上。

2017年7月14日，萬(wàn)科聯(lián)合普洛斯管理團(tuán)隊(duì)、厚樸投資、高瓴資本、中銀集團(tuán)對(duì)普洛斯全面私有化收購(gòu)，交易總價(jià)約為160億新加坡元，成為亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購(gòu)，其中萬(wàn)科出資比例最高，占比21.4%。這一資本運(yùn)作將極有利于萬(wàn)科借鑒普洛斯的運(yùn)營(yíng)模式及經(jīng)驗(yàn)，為公司物流地產(chǎn)的發(fā)展提供支撐。

此外，盡管，萬(wàn)科作為一個(gè)跨領(lǐng)域切入者，但也具備一定的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，仍然具備彎道超越的可能性，其優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。

第一，萬(wàn)科住宅銷售回款以及多元化的融資渠道為物流地產(chǎn)的擴(kuò)張?zhí)峁┝饲岸说馁Y金支撐。2015年，萬(wàn)科物流地產(chǎn)的可租賃面積僅為51萬(wàn)方，到2017年可租賃面積已經(jīng)擴(kuò)張至482萬(wàn)方，市場(chǎng)份額已達(dá)4%，三年躋身第二梯隊(duì)。

表2：普洛斯各國(guó)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況（2017年3月）

數(shù)據(jù)來(lái)源：GLP公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心

第二，規(guī)?；臄U(kuò)張使得萬(wàn)科物流倉(cāng)儲(chǔ)已經(jīng)形成全國(guó)化的布局，已經(jīng)布局20多個(gè)省份，32個(gè)城市，有助于增強(qiáng)客戶粘性。同時(shí)，萬(wàn)科能夠?yàn)榭蛻籼峁?biāo)準(zhǔn)園區(qū)設(shè)施開發(fā)、定制開發(fā)、收購(gòu)回租等多種服務(wù)，多元化的深度服務(wù)也為公司的招租運(yùn)營(yíng)提供支撐。

第三，公司布局選址精準(zhǔn)。公司主要布局在物流倉(cāng)儲(chǔ)需求旺盛的三大城市圈，同時(shí)也兼顧了中西部物流節(jié)點(diǎn)城市的布局。較優(yōu)的城市布局將保障項(xiàng)目出租率以及租金水平，疊加較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用管控以及較低的資金成本，保障項(xiàng)目的投資回報(bào)率。

04

萬(wàn)科商業(yè)：外延式擴(kuò)張助力彎道超越

2016年7月，萬(wàn)科參與設(shè)立有限合伙制基金（聯(lián)合收購(gòu)平臺(tái)），以128.7億元與合作方收購(gòu)印力集團(tuán)96.55%股權(quán)，自此印力成為萬(wàn)科旗下的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。截至2018年中，印力商業(yè)平臺(tái)共管理 126 個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積 915 萬(wàn)平方米，自持項(xiàng)目已開業(yè) 79 個(gè)，包括 53個(gè)購(gòu)物中心，項(xiàng)目主要分布在廣深、北京、上海、杭州、武漢、西安為核心的城市群。

印力集團(tuán)前身是深圳國(guó)投商用置業(yè)發(fā)展有限公司，2003年4月成立于深圳，經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，如今已成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的行業(yè)龍頭之一，形成了“印象城”、“印象匯”、“印力中心”、“印象里”四大成熟產(chǎn)品線，覆蓋從區(qū)域性購(gòu)物中心到社區(qū)商業(yè)的完備產(chǎn)品體系。萬(wàn)科發(fā)端于13年的商業(yè)地產(chǎn)板塊，通過(guò)收購(gòu)印力集團(tuán)大大加快了擴(kuò)張進(jìn)程。

表3：2017年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)top10排行榜

名次

企業(yè)名稱

總得分

1

華潤(rùn)置地有限公司

89.7

2

恒隆地產(chǎn)有限公司

87.9

3

印力商用置業(yè)有限公司

86.6

4

大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司

85.8

5

龍湖地產(chǎn)有限公司

82.4

6

凱德集團(tuán)（中國(guó)）

82.3

7

新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司

81.7

8

太古地產(chǎn)投資有限公司

81.5

9

大悅城地產(chǎn)有限公司

80.9

10

九龍倉(cāng)集團(tuán)

80.8

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心；注：企業(yè)得分由營(yíng)運(yùn)、管理、品牌、創(chuàng)新構(gòu)成

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金沉淀較大，回報(bào)周期較長(zhǎng)，如何通過(guò)有效的融資以及資本運(yùn)作解決現(xiàn)金流問題是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心。印力集團(tuán)憑借較強(qiáng)的綜合實(shí)力，融資渠道順暢，尤其是在創(chuàng)新融資方面具備領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。印力集團(tuán)在2004年首次發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)信托產(chǎn)品，規(guī)模超過(guò)10億元，此后與凱德置地、美國(guó)西蒙和摩根士丹利等國(guó)際公司陸續(xù)展開合作，2013年引入黑石基金和工銀國(guó)際作為戰(zhàn)略投資者，成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域國(guó)際化程度最高的公司之一。

此外，萬(wàn)科也積極嘗試商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化。2017年萬(wàn)科聯(lián)合其他資方成立兩支商業(yè)地產(chǎn)投資基金，總出資人民幣50.31億元，萬(wàn)科對(duì)應(yīng)出資比例為39%。公司將持有的42個(gè)在建和已完工商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的部分或全部權(quán)益轉(zhuǎn)讓給投資基金，并委托印力集團(tuán)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)出售項(xiàng)目資產(chǎn)的大部分股權(quán)加速資金回款的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)出表。

2018年1月，萬(wàn)科通過(guò)印力集團(tuán)收購(gòu)凱德集團(tuán)在國(guó)內(nèi)的20家購(gòu)物中心，交易對(duì)價(jià)83.65億元，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外延擴(kuò)張。20家購(gòu)物中心分布于19個(gè)城市，收購(gòu)規(guī)模占凱德集團(tuán)在全球和中國(guó)的購(gòu)物中心資產(chǎn)規(guī)模的4%和7%，進(jìn)一步完善了萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)布局。

05

萬(wàn)科教育：“全日制+營(yíng)地”，素質(zhì)教育產(chǎn)業(yè)服務(wù)商

作為萬(wàn)科轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的一環(huán)，在教育業(yè)務(wù)方面，萬(wàn)科集團(tuán)通過(guò)創(chuàng)新型公辦、PPP模式、民辦國(guó)際化學(xué)校等多種模式探索覆蓋K12的全日制教學(xué)體系，同時(shí)積極拓展包括城市營(yíng)地、社區(qū)營(yíng)地、戶外營(yíng)地在內(nèi)的素質(zhì)教育基地。

教育品牌上，目前萬(wàn)科旗下主要有兩大教育品牌，分別為2017年5月在上海發(fā)布的“德英樂”，及2015年在深圳建立的“梅沙教育”，分別由萬(wàn)科上海區(qū)域和萬(wàn)科南方區(qū)域主導(dǎo)。從目前的業(yè)務(wù)范圍來(lái)看，萬(wàn)科全日制教學(xué)體系主要由“德英樂”品牌承擔(dān)，營(yíng)地教育主要由“梅沙教育”品牌承擔(dān)。但同時(shí)，“德英樂”旗下通過(guò)青少年俱樂部也提供夏令營(yíng)、冬令營(yíng)活動(dòng)，梅沙教育旗下也已開設(shè)4所全日制學(xué)校。

全日制教學(xué)體系方面，1996年，上海萬(wàn)科與復(fù)旦大學(xué)附屬中學(xué)建立上海市復(fù)旦萬(wàn)科實(shí)驗(yàn)學(xué)校，萬(wàn)科正式涉足教育領(lǐng)域，2015年，萬(wàn)科聯(lián)手深圳中學(xué)共建萬(wàn)科梅沙書院；2017年起發(fā)展提速，上海萬(wàn)科推出一個(gè)全新的教育品牌“德英樂”教育，目前德英樂教育體系涵蓋以下3個(gè)板塊：公辦全日制教育、民辦全日制教育、非全日制教育。

萬(wàn)科營(yíng)地教育分為社區(qū)營(yíng)地、城市營(yíng)地、戶外營(yíng)地三部分構(gòu)成，其中，社區(qū)營(yíng)地打造“家門口的一站式教育平臺(tái)”，主要解決放兒童托管問題，目前已在廣州、深圳、廈門、佛山、東莞、長(zhǎng)沙等6座城市運(yùn)營(yíng)。城市營(yíng)地定位于城市級(jí)的教育綜合體，聚焦科學(xué)、體育、語(yǔ)言、藝術(shù)、公共五大模塊，致力為0-12歲孩子提供定制化的發(fā)現(xiàn)和成長(zhǎng)空間。戶外營(yíng)地致力于打造專業(yè)體驗(yàn)式教育營(yíng)地，通過(guò)“旅游+教育”模式提供戶外教育產(chǎn)品。

萬(wàn)科梅沙戶外營(yíng)地創(chuàng)立于2015年初，截至2017年，梅沙營(yíng)地已形成全方位的優(yōu)質(zhì)戶外課程體系，覆蓋“雪地課程”、“海洋課程”、“語(yǔ)言課程”、“綜合課程”四大課程板塊，并在全國(guó)建立惠州、三亞、廈門、寧波、吉林、清遠(yuǎn)、深圳等七大校區(qū)，為3-18歲孩子提供專業(yè)的戶外教育產(chǎn)品，參營(yíng)地點(diǎn)覆蓋上海、三亞、云南、深圳、廣州、佛山、珠海、廈門、廣州、臺(tái)灣、巴厘島、普吉島、英國(guó)、瑞典、加拿大、香港、新加坡、日本、美國(guó)等海內(nèi)外城市與國(guó)家。

整體來(lái)看，萬(wàn)科教育是萬(wàn)科做好城市配套服務(wù)商的一大舉措，全日制教育已形成覆蓋K12（從幼兒園到12年級(jí)）的教育體系，營(yíng)地教育目前形成“社區(qū)營(yíng)地—城市營(yíng)地—戶外營(yíng)地”三位一體的架構(gòu)，依托于萬(wàn)科管理物業(yè)小區(qū)的規(guī)模龐大的住戶基礎(chǔ)，對(duì)于教育產(chǎn)業(yè)鏈的拓展值得期待。

06

“收斂”與“聚焦”，期待成長(zhǎng)

成立至今的30余年里，萬(wàn)科已經(jīng)成長(zhǎng)為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭之一，一方面得益于改革開發(fā)40年來(lái)，萬(wàn)科充分享受到住房改革與城鎮(zhèn)化大發(fā)展帶來(lái)的社會(huì)以及行業(yè)紅利，另一方面，在時(shí)代發(fā)展的潮流中，萬(wàn)科能夠及時(shí)調(diào)整公司戰(zhàn)略，順勢(shì)而生，并最終有所作為。

縱觀來(lái)看，萬(wàn)科一共經(jīng)歷了3次重大戰(zhàn)略業(yè)務(wù)調(diào)整，概括起來(lái)是先做“加法”后做“減法”再做“加法”。1984年-1992年期間以“綜合商社”作為發(fā)展模式，追求多元化的業(yè)務(wù)發(fā)展，涉及房地產(chǎn)、進(jìn)出口貿(mào)易、零售連鎖商業(yè)、證券投資、文化影視制作等多個(gè)方面。1993年-2001年期間，進(jìn)行業(yè)務(wù)聚焦及專業(yè)化調(diào)整，先后剝離怡寶飲料、萬(wàn)佳百貨等非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，經(jīng)過(guò)9年業(yè)務(wù)做“減法”，最終確立了將城市大眾住宅開發(fā)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2002年-2011年，公司致力于“為普通人蓋好房子、蓋有人用的房子”，并于2010年銷售規(guī)模首次突破1000億元，提前4年完成了千億目標(biāo)。2012年至今，公司在主業(yè)上做好“三好住宅”的同時(shí)，從推進(jìn)城市功能完善，滿足城市綜合發(fā)展的訴求出發(fā)，公司圍繞“城市配套服務(wù)商”的定位，疊加多元化新業(yè)務(wù)，并在2017年進(jìn)一步迭代升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，將戰(zhàn)略定位再次由城市建設(shè)升級(jí)延展至城鄉(xiāng)，首次將戰(zhàn)略目光拓展至鄉(xiāng)村振興。

可以說(shuō)萬(wàn)科在2012年之后再次做加法，背后反應(yīng)了萬(wàn)科對(duì)行業(yè)以及社會(huì)變化的戰(zhàn)略判斷：一方面，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過(guò)35平米，戶均住房接近1.1套，住房總體需求基本得到滿足，住宅開發(fā)行業(yè)增速下降不可避免，這種背景下，萬(wàn)科判斷我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入白銀時(shí)代。另一方面，在總體社會(huì)、經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的推動(dòng)下，人民對(duì)美好生活的追求更加多元化，對(duì)消費(fèi)服務(wù)的需求更加渴望。因此，萬(wàn)科的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，是在行業(yè)新背景、社會(huì)新時(shí)代的情況下，圍繞城鄉(xiāng)發(fā)展以及居民消費(fèi)升級(jí)的戰(zhàn)略升級(jí)，是自身業(yè)務(wù)尋求新增長(zhǎng)點(diǎn)的前瞻布局。

站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)往后看，萬(wàn)科如何在鞏固住宅開發(fā)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，通過(guò)組織重建，使新業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)“投入與產(chǎn)出”、“風(fēng)險(xiǎn)與收益”相匹配，并最終從輔助支撐性職能向現(xiàn)金流核心營(yíng)收業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的“收斂”與“聚焦”，是下一階段的戰(zhàn)略重點(diǎn)。

（聲明:本文僅代表作者觀點(diǎn),不構(gòu)成任何投資建議。）

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本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本公眾號(hào)立場(chǎng)。

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